به گزارش بازار به نقل از وزارت راه و شهرسازی، مهدی عبوری، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران در گفت و گویی به آخرین اتفاقات رخ داده در حوزه بازآفرینی شهری در کل کشور اشاره داشته و در این زمینه علت پیشرفت اندک احیای بافت های فرسوده را طیف وسیعی از رویدادهای مختلف از جمله تغییرات و نوسان‌های شاخص‌های اقتصاد کلان تا نوسانات و رکود بی‌سابقه بازار مسکن و ساختمان اعلام کرد. مشروح این گفت‌وگو را در ادامه می‌خوانید:
رئیس جمهور اظهار داشتند پیشرفت عملیات احیای بافت فرسوده بر اساس انتظار نبوده است. علت این موضوع چیست؟
ضمن تشکر از ریاست محترم جمهوری برای ایجاد فرصت ارائه گزارش اقدام در بافتهای فرسوده به مردم شریف کشورم، ابتدا این نکته را عرض کنم که پیگیری موضوع در این حد اهمیت برای رییس محترم جمهور، به این معناست که موقعیت مهمی را بر ای اولویت بخشی به برنامه ریزی و اقدام در بافتهای فرسوده و سکونتگاه های غیررسمی به دست آورده ایم. همین توجه است که ۹۴ درصد از کل اعتبار مصوب به این مناطق را در طی سال‌های برنامه ششم یعنی دوره دولت تدبیر و امید ایجاد کرده است. اما همه متخصصان و مدیران اجرای شهری هم نظرند که کاهش مسئله فقر شهری و تراکم محرومیت از چهره شهرها با برنامه اجرایی گام به گام و تدریجی امکان پذیر است که با توجه به اقدامات انجام شده و تجربیات بیست ساله اخیر کشور در حال تهیه آن هستیم.
اما علت پیشرفت اندک احیای بافتهای فرسوده را می‌توان در طیف وسیعی از رویدادهای مختلف از جمله تغییرات و نوسان‌های شاخص‌های اقتصاد کلان تا نوسانات و رکود بی‌سابقه بازار مسکن و ساختمان جستجو نمود و پاسخ به این پرسش نیاز به شرح و تفصیلی دارد که قطعا در این مجال نمی‌گنجد. بصورت خلاصه باید عرض کنم با مطرح شدن قوانین و ایجاد سازوکارها و تشکیلاتی در دهه ۱۳۴۰ تا کنون بحث نوسازی و بهسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری، اصلاح وضعیت زندگی و ساماندهی گودنشینان و اسکان غیررسمی در شهرهای بزرگ و مهاجرپذیر کشور و اقداماتی از این دست مطرح شده است، در دهه‌های ۷۰، ۸۰ و ۹۰ نیز با تدوین برخی سازوکارهای قانونی و حقوقی و نیز تشکیل برخی نهادهای سیاست‌گذاری و اجرایی از جمله شرکت بازآفرینی شهری ایران این بحث بصورت جدی‌تری مطرح و پیگیری شده است. اما در طول نیم قرن تجربه مقابله با این مشکل هیچ‌گاه دولت به این اندازه وارد چالش حل مشکل نشده است و از بهمن ماه ۱۳۹۶ با اعلام رسمی آغاز برنامه ملی بازآفرینی شهری پایدار توسط رئیس جمهور محترم برای نخستین بار بسیج عمومی منابع دولت و دستگاههای اجرایی، بخش خصوصی و بخش عمومی از جمله شهرداری‌های کشور به مشارکت طلبیده شده. این جریان در سال ۱۳۹۷ با تصویب آیین‌نامه اجرایی برنامه ملی بازآفرینی شهری پایدار ادامه یافت و در سال ۱۳۹۸ با تجهیز منابع از صندوق توسعه ملی به دستور مقام معظم رهبری (مد ظله العالی) بصورت مستمر پیگیری شده است. با توجه به شرح پیش‌گفته می‌توان اینگونه استنباط کرد که اقدامات فراگیر با هدف ایجاد تغییرات قابل توجه و بهبود وضعیت زندگی در بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری و سکونتگاههای غیررسمی از سال جاری وارد فاز اجرا شده است و طبعا بازتاب‌های این اقدامات را باید در سال‌های آتی جستجو نمود. برخی موانع نیز برای تحقق این انتظار رئیس جمهور محترم متصور است که از جمله می‌توان به موارد ذیل اشاره کرد:
- جریان صدور پروانه‌های ساختمانی در کشور از سال ۱۳۹۲ تاکنون رو به کاهش بوده بطوری که از ۸۰۰ هزار واحد در سال ۱۳۹۲ در نقاط شهری به حدود ۳۰۰ هزار واحد کاهش یافته است. این امر ناشی از رکود تورمی حاکم بر بازار مسکن و ساختمان، گرانی زمین و نهاده‌های ساختمانی، گرانی دستمزدها، کاهش قدرت خرید، کاهش ارزش تسهیلات به قیمت تمام شده و مانند آن است. این جریان قطعا بر روی صدور پروانه های نوسازی در بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری تاثیر می‌گذارد اما شدت افت آن با توجه به سیاست‌های دولت در این بخش کمتر بوده و از حدود ۸۰ هزار واحد در سال ۱۳۹۲ به ۶۰ هزار واحد کاهش یافته. یعنی سهم مسکن نوسازی شده در بافتهای فرسوده از کل مسکن تولید شده در نقاط شهری از ۱۰% در سال ۱۳۹۲ به حدود ۲۰% افزایش یافته است. این مهم نشان می‌دهد بازار سودآور، قابل استطاعت و با دوره بازگشت سرمایه کوتاه‌تر در بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری تقویت شده و اگر سازندگان بر روی ساخت واحدهای با کیفیت و با متراژ کوچک‌تر در بخش میانی شهرها تمرکز کنند نرخ بازده سرمایه آنها بالاتر خواهد بود. این بافت‌ها ظرفیت بالقوه‌ای برای بازگشت به قلب تاریخی شهرها، باززنده سازی آنها، اسکان نسل جوان و خانه اولی‌ها را دارد و پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد بازار آتی مسکن در این بافت‌ها تا ۳۰% کل بازار معاملات مسکن را شامل خواهد شد.
- در احکام برنامه ششم توسعه (با تاکید بر ماده ۵۹) وظیفه نوسازی و بهسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری و ساماندهی و توانمندسازی سکونتگاههای غیررسمی به کلیه دستگاههای اجرایی و خدمات رسان، شهرداری‌ها با تاکید بر محوریت وزاتخانه‌های کشور و راه و شهرسازی تکلیف شده است. بنابراین همانطور که قانون‌گذار پیش‌بینی کرده است این جریان نیاز به اقدام جامع، فرابخشی و همکاری‌های عمودی و افقی همه نهادهای متولی دارد و قطعا به نتیجه رساندن آن از عهده یک نهاد متولی خارج است. حال آنکه بسیاری از دستگاه های دولتی و بویژه دستگاههای خدمات‌رسان رفتاری عادی با این بافت‌ها دارند و طرح ویژه، معافیت، تخفیف، تبعیض مثبت و راهکاری از پیش اندیشیده شده برای این بافت‌ها قائل نیستند.
- بسیاری از اراضی با مالکیت دولتی، نهادهای حاکمیتی، وقفی و مانند آن در قلب شهرها بصورت رها شده و بلاتکلیف باقیمانده‌اند که ظرفیت بالقوه‌ای برای نوسازی مسکن، جابجایی ساکنان پهنه‌های پرخطر، آزادسازی اراضی درون بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری و به ثمر نشاندن جریان بازآفرینی هستند. علیرغم صراحت ماده (۶) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، دستورات رئیس جمهور محترم، وزرای محترم کشور، راه و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی، استانداران و سایر مقامات اجرایی کشور، دستگاهها میل و همکاری قابل توجهی جهت تعیین تکلیف اراضی رها شده در مالکیت خویش ندارند. با توجه به شناسایی‌های انجام شده این اراضی ظرفیت تولید بیش از یکصدهزار واحد مسکونی را دارند و می‌توانند بعنوان یک تنخواه دائمی بانک زمین و مسکن وارد فرآوری و چرخه نوسازی مسکن، کلید به کلید و بازآفرینی شوند.
- با آزمون و خطاهای سیاست‌های مختلف از دهه ۱۳۴۰ تا کنون مجموعه سیات‌گذاری و اجرایی حاکمیت و دولت به این نتیجه رسیده است که نوسازی مردمی مسکن (خودمالکی) اصلی‌ترین روش بازآفرینی تدریجی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری است. این جریان می‌بایست توسط مشوق‌ها، تخفیفات، تسهیلات و سایر محرک‌های برنامه‌ریزی شده توسط دولت و بخش عمومی تقویت و حمایت شود. مانند بسیاری از کشورهای بیشتر توسعه یافته باید سازوکاری اندیشیده شود که قسمت عمده‌ای از قیمت تمام شده نوسازی مسکن در این بافت‌ها با کمک تسهیلات کم بهره بانکی با دوره بازگشت طولانی و اقساط قابل استطاعت برای اقشار متوسط و ضعیف درآمدی جامعه، پوشش داده شود. حق و هزینه برقراری انشعابات و خدمات آب، برق و گاز در این بافت‌ها تعدیل و تقسیط شود، پروانه‌های نوسازی در این بافت‌ها رایگان، هزینه خدمات مهندسی در این بافت‌ها بصورت ویژه کاهش یافته و نیز مشوق‌های ویژه‌ای برای ضوابط شهرسازی و معماری در این بافت‌ها بویژه برای سازندگانی که در جهت سیاست‌های تجمیع، اصلاح و بهبود شبکه دسترسی و دانه‌بندی بافت حرکت می‌کنند قائل بود. همچنین انتظار می‌رود مشوق‌های ویژه مالیاتی و بیمه‌ای توسط سازمان امور مالیاتی کشور و سازمان تامین اجتماعی کشور برای این بافت‌ها قائل شد. همه این موارد در برخی قوانین و فرآیندها پیش‌بینی شده است، اما تعدادی نیز نیاز به اصلاح فوری و ویژه قوانین با همکاری مجلس محترم شورای اسلامی دارند. در این راستا شرکت بازآفرینی شهری ایران یکی از سیاست‌های اصلی خود را تدوین و ارائه بسته تشویقی نوسازی مردمی (خودمالکی) قرارداده است. از جمله اقدامات دیگر برای تشویق به ساخت و ساز می توان به در دستور کار قرارداشتن تفاهم نامه با سازمان شهرداری‌ها و دهیاری‌های کشور و نیز سازمان نظام مهندسی ساختمان ایران جهت کاهش هزینه تولید مسکن در بافت های هدف اشاره داشت.
نوسازی بافتهای فرسوده از سال ۱۳۹۲ برنامه اصلی بخش مسکن در کشور بود. در چند سال اخیر چه میزان از بافتهای ناکارآمد احیاء و بازسازی شده است؟
همانطور که در پاسخ به پرسش نخست شرح دادم، فاز اجرایی این برنامه از سال ۱۳۹۸ با رسمیت یافتن اعتبارات آن در احکام بودجه کشور آغاز شده است و اثرات اجرایی این اقدام در سال جاری و سال‌های آتی ملموس‌تر خواهد بود. جهت پاسخ به این پرسش ابتدا لازم است به این مهم توجه شود که تغییر شیوه تولید و معاش در کشور در یکصد سال گذشته از اقتصاد مبتنی بر کشاورزی و صنعت به اقتصاد مبتنی بر خدمات باعث جریان‌های مهاجرتی گسترده به شهرها شده است بصورتی که از سال ۱۳۳۵ (اولین دوره رسمی سرشماری عمومی نفوس و مسکن) تا ۱۳۹۵ (آخرین دوره رسمی سرشماری عمومی نفوس و مسکن) نسبت شهرنشینی در ایران از ۳۰% به ۷۵% افزایش یافته است. در حالیکه شهرهای ما امکان و زیرساخت‌های لازم برای میزبانی این موج عظیم مهاجرت را نداشتند و نتیجه ایجاد بیش از ۱۴۸ هزار هکتار بافت ناکارآمد و سکونتگاه های غیر رسمی با جمعیتی بالغ بر ۲۰میلیون نفر است. این یعنی مدیریت شهری و بدنه دولت و حاکمیت نظام امروز میراث‌دار تغییرات عظیم و روندهای مهاجرتی در دهه‌های ۱۳۴۰، ۱۳۶۰ و ۱۳۷۰ است و خوشبختانه امروز روندهای مهاجرتی تغییرات آرام‌تر و برنامه‌ریزی شده‌تری را طی می‌کنند. آمارها نشان می‌دهند این بیست میلیون شهروند عزیز در حدود ۵.۷ میلیون خانه غیرمقاوم زندگی می‌کنند که در دهه گذشته (۱۳۸۸ تا ۱۳۹۸) حدود ۶۰۰ هزار واحد در این بافت‌ها نوسازی و بهسازی شده. بنابراین جامعه آماری هدف این اقدام حدود ۵ میلیون واحد نیازمند نوسازی است که باید در طول سال‌های برنامه ششم و هفتم توسعه تعیین تکلیف شوند. در این میان با همکاری دولت و شهرداری‌های کشور نیز اقدامات زیربنایی و روبنایی جهت بهبود محلات و محیط زندگی ساکنان انجام شده است. در این میان برخی شهرهای کشور از بقیه پیش افتاده‌اند، برای مثال شهرداری تهران ضریب تحقق نوسازی بافت را در ده سال گذشته حدود ۴۰% اعلام نموده است اما این نرخ در کل کشور در حدود ۱۰% است.
برای دو سال آینده برنامه‌ای تدوین شده است؟ قرار است در این دو سال چه اقداماتی انجام گیرد؟
وزارت راه و شهرسازی ذیل اقدام ملی تولید مسکن ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی را در شهرهای کشور تعهد نموده است که از این اقدام ۱۴۵ هزار واحد مسکونی در تعهد شرکت بازآفرینی شهری ایران است. این تعهد به دو بخش تقسیم می‌شود که بخش اول کمک به جریان نوسازی مردمی (خودمالکی) به میزان ۱۰۰هزار واحد است که تا کنون نزدیک به ۳۰% این برنامه محقق شده است. یکی از دستورکارهای اصلی این شرکت تحقق صددرصدی این هدف در سال جاری و سال آتی است. برای شتاب بخشی به این جریان با تعاملات صورت گرفته با بانک‌های عامل و بویژه بانک مسکن سقف تسهیلات در دو مرحله افزایش یافته است و هم اکنون در کلانشهرهای کشور این تسهیلات برای سازندگان حرفه‌ای که مقررات ملی ساختمان و استانداردهای کیفی را رعایت می‌کنند به ۲۵۰ میلیون تومان برای ساخت هر واحد مسکونی افزایش یافته که قابل بازپرداخت اقساطی طویل المدت است. در بخش دوم ساخت ۴۵ هزار واحد مسکونی بصورت مشارکتی یا پیمانکاری در اراضی متعلق به شرکت و اراضی دستگاههای دولتی هدف‌گذاری شده است که با برنامه‌ریزی‌های صورت گرفته این اقدام در شهرهای اهواز و خرم آباد آغاز شده است، و در ماه جاری در قم، رشت، شوشتر، چابهار و کرج کلنگ زنی حدود پانزده هزار واحد را خواهیم داشت و در ماههای مرداد و شهریور نیز مابقی پروژه ها کلنگ‌زنی خواهد شد. به ثمر رساندن این طرح ملی مهمترین برنامه شرکت بازآفرینی شهری ایران در سال جاری و سال آتی خواهد بود.
همانطور که در پاسخ به پرسش قبلی اشاره شد تدوین و ارائه یک بسته تشویقی نوسازی مردمی (خودمالکی) شامل تخفیفات، تشویقات، تسهیلات و معافیت‌هایی که جذابیت سرمایه‌گذاری در این بافت‌ها را افزایش می‌دهد دستور کار مهم دیگری است که در سال جاری و سال آتی پیگیری می‌شود. برای تحقق این مهم ۲۱۲۰ میلیارد تومان از محل صندوق توسعه ملی برای کاهش نرخ سود تسهیلات دوران مشارکت مدنی برای یکصدهزار تسهیلات تجهیز شده است. همچنین مبلغ ۱۵۰۰ میلیارد تومان اعتبارات برای ارتقای خدمات زیربنایی و روبنایی در محلات هدف توسط شرکت بازآفرینی شهری ایران هزینه می‌شود. انتظار می‌رود با اهرمی شدن این اعتبار سایر دستگاههای اجرایی و شهرداری‌های کشور مبلغی قریب به ۱۲۰۰۰ میلیارد تومان در این بافت‌ها در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ جهت ارتقای خدمات زیربنایی و روبنایی هزینه کنند که در صورت تحقق این همکاری فرابخشی شاهد تحول جدی در محلات هدف و تحقق پیش‌بینی سرمایه‌گذاری ۱۰۰۰۰ میلیارد تومانی بخش خصوصی جهت نوسازی مسکن خواهیم بود. همچنین حل مسائل برخی اسکان‌های غیررسمی پرخطر که منشا برخی نارضایتی‌ها در اعتراضات سال ۱۳۹۷ و ۱۳۹۸ بود نیز بصورت ویژه در دستورکار این شرکت قرار گرفته است و برنامه ساماندهی و اسکان مجدد برخی محلات در اهواز، ماهشهر، چابهار، زاهدان، مشهد، بندرعباس و مانند آن در حال برنامه‌ریزی و پیگیری است.
مشکلات اصلی برای نوسازی کدام است؟ آیا منابع مالی طرح تامین شده است؟
در پاسخ به سه پرسش قبلی کمابیش این مشکلات بازگو شده است. این مشکلات جنبه‌ها و مقیاس‌های مختلف دارند اما تقریبا همه این موارد با ایجاد یک همکاری فرابخشی و عزم ملی جهت حل مشکل بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری قابل گشوده شدن است. مهمترین این مشکلات در سه دسته قابل جمعبندی و ارائه است:
- مشکلات مربوط به تسهیلات و شبکه بانکی، پیچیدگی و طولانی بودن فرآیند اخذ تسهیلات در شبکه بانکی.
- مشکلات مربوط به تخفیفات پروانه‌های نوسازی و عدم اجرای کامل ماده ۱۶ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن.
- مشکلات مربوط به ضوابط و مقررات شهرسازی، ملکی و حقوقی و بلاتکلیف بودن بسیاری از اراضی بویژه در سکونتگاههای غیررسمی، شهرهای با اراضی دارای ریشه وقفی، اراضی دولتی و مانند آن.
همچنین مواردی چون عدم اطلاع رسانی گسترده، شفاف، دقیق، برنامه‌ریزی شده و اثربخش در خصوص مشوق‌ها، تخفیف‌ها، معافیت‌ها، تسهیلات و مانند آن در شبکه‌های فراگیر اجتماعی، رسانه‌های ملی، دفاتر تسهیل‌گری محلی، شهرداری‌ها و مانند آن و عدم همکاری فرابخشی همه‌جانبه و همت عمومی دستگاههای اجرایی دولتی و دستگاهها و شرکت‌های خدمات‌رسان و شهرداری‌ها و شبکه بانکی جهت اجرای همه جانبه مشوق‌ها، تخفیف‌ها، معافیت‌ها، تسهیلات و مانند آن را می‌توان از جمله مشکلات پیش رو دانست.
در خصوص منابع مالی باید عرض کنم با توجه ویژه‌ای که به این مشکل حاد در کشور شده است، منابع قابل توجهی از صندوق توسعه ملی برای حل این مشکل تخصیص یافته و هم اکنون در نزد سازمان برنامه و بودجه کشور است و بصورت مرحله‌ای تخصیص می‌یابد. در صورت تخصیص کامل و یکجای منابع برداشت شده از صندوق و نیز تداوم این عزم و توجه در سال‌های آتی، نوسازی و بهسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری در سال جاری و سال‌های آتی تبدیل به یک جریان دائمی ارتقای زندگی در شهرها، بازیافت و استفاده مجدد از اراضی و تولید ثروت خواهد شد.
نظر شما