پیش بینی تعطیلی برخی بانک در آمریکا| احتمال تجدید بحران جهانی مالی، اینبار با املاک اداری و تجاری

بازار؛ مهران ابراهیمیان: بسیاری از ساختمان‌های تجاری از زمان ظهور ویروس «کووید-۱۹» خالی بوده‌اند و کارفرمایان در ابتدا امیدوار بودند که بعد از همه‌گیری رکود سنگین املاک اداری از بین برود اما با توجه به اینکه بسیاری از شرکت‌ها مدل کار از راه دور یا سیستم ترکیبی را اتخاذ کردند، بسیاری از شرکت‌های بزرگ و کوچک در نهایت مجبور کاهش اندازه دفاتر خود شدند.

این خطر به حدی جدی است که گزارشات زیادی درباره تغییر کاربری ساختمان های اداری تهیه شد و بر اساس داده های شرکت املاک و مستغلات کوشمن و ویکفیلد « Cushman & Wakefield» ممکن است تا آغاز دهه جدید یک میلیارد فوت مربع فضای اداری بلااستفاده وجود داشته باشد.

نکته قابل تامل این است که خالی شدن املاک اداری نه تنها منجر به بحران در املاک و مستغلات تجاری باعث می شود بلکه صاحبان املاک با لغو اجاره نامه ها عملا بخشی از فعالیت صنعت بانکداری را نیز تحت شعاع قرار می دهد و می تواند به دلیل خالی ماندن ساختمان ها و از دست دادن ارزش آنها آسیب های جدی ای ببینند.

این آثار دومینو وار اکنون مردم را نگران کرده است و در حال تبدیل به این سناریوی خود متحقق شونده است که: «تغییر به سمت کار از خانه می تواند در نهایت منجر به فاجعه مالی شود».

نرخ املاک خالی در آمریکا به طرزچشمگیری افزایش یافته و این آمار به خصوص در ساختمان های فرسوده قابل تامل است. خالی شدن املاک اداری نه تنها منجر به بحران در املاک و مستغلات تجاری می شود بلکه صاحبان املاک با لغو اجاره نامه ها عملا بخشی از فعالیت صنعت بانکداری را نیز تحت شعاع قرار می دهد

وام املاک و مستغلات

بر اساس آمار موجود، نرخ املاک خالی در آمریکا به طرزچشمگیری افزایش یافته و این آمار به خصوص در ساختمان های فرسوده قابل تامل است.

از علل دیگر این موضوع می توان به افزایش نرخ بهره در بانک های آمریکا اشاره کرد که عملا شرایط خرید ساختمان های تجاری با وام های پنج تا ده ساله را از جذابیت انداخته است.

بسیاری از این وام ها به زودی سر رسید خواهند شد و به دنبال تامین مالی مجدد خواهند رفت، زیرا قرار است در دو سال آینده نزدیک به ۱ تریلیون دلار بدهی املاک تجاری ایالات متحده مورد مذاکره قرار گیرد که نشان دهنده یک پنجم کل بدهی ساختمان های تجاری است.

در واقع، اخیراً اخبار بدی در مورد وام در بانک‌ها دریافت شده است و از این رو برخی بانک ها مانند بانک آمریکایی «نیویورک جامعه بانک»، مؤسسه ژاپنی اوزورا بانک «Ozora Bank» و بانک آلمانی دویچه دی فاندبرو «Deutsche Pfandbrev» که بر روی وام‌های املاک تجاری آمریکایی متمرکز هستند به دنبال این بودند که به سرمایه گذاران اطمینان دهد که پس از افزایش نگرانی ها در مورد قرار گرفتنش در بازار املاک تجاری آمریکا، از سلامت مالی خوبی برخوردار است.

در آن سوی جهان نیز همزمان، بحران املاک و مستغلات در چین در حال تشدید است و بنابراین برخی از سرمایه گذاران چینی که املاک و مستغلات را در سراسر جهان خریداری کرده اند، نیاز به جمع آوری پول نقد دارند، این بدان معنا که آنها ممکن است آنها شروع به خلاص کردن خود از شر دارایی های خارجی کنند و ارزش املاک و مستغلات تجاری و اداری را به پایین بکشند.

بحران املاک و مستغلات در چین در حال تشدید است و بنابراین برخی از سرمایه گذاران چینی که املاک و مستغلات را در سراسر جهان خریداری کرده اند، نیاز به جمع آوری پول نقد دارند، این بدان معنا که آنها ممکن است شروع به خلاص کردن خود از شر دارایی های خارجی کنند و ارزش املاک و مستغلات تجاری و اداری را به پایین بکشند

اگرچه آشفتگی مربوط به املاک و مستغلات تجاری موجی از نگرانی را در بانک های منطقه ای و سایر وام دهندگان ایجاد کرده است، اما در مقابل یک گروه از این موضوع خوشحال هستند؛ سرمایه گذارانی که پول نقد زیادی دارند و در حال آماده شدن برای تصاحب املاک در معرض خطرهستند. بنا براخبار، به تازگی تعدادی از ساختمان های اداری در شهرهای بزرگ به قیمت کمتر ازنصف قیمت های قبل از همه گیری کرونا فروخته شده است.

مشکل تا چه اندازه جدی است؟

بر اساس داده های آژانس املاک و مستغلات سویلز « Savills»، ارزش کل املاک تجاری - بدون احتساب زمین های کشاورزی - در پایان سال ۲۰۲۲ به ۶۶ تریلیون دلار رسیده است که بیشتر آن مسکونی و تنها یک چهارم آن تجاری است. به طور واضح، املاک تجاری نه تنها شامل دفاتر، بلکه شامل فضای خرده فروشی و انبارهایی نیز می شود که به عنوان مراکز داده و نقاط توزیع تقاضای بالایی دارند، بنابراین ارزش دفاتر احتمالاً ۴ تریلیون دلار یا حدود ۶٪ از ارزش کل واقعی است. املاک در ایالات متحده

از سوی دیگر وقتی به دوره بحران قبلی بانک ها با منشاء معاملات املاک ( ۲۰۰۷ تا ۲۰۰۹) نگاه می کنیم، املاک مسکونی در آمریکا یک سوم ارزش خود را از دست داده اند.

اگر هر ساختمان اداری در آمریکا به هر طریقی ارزش خود را از دست بدهد، زیان متحمل شده باز هم فقط یک چهارم آن اندازه خواهد بود و البته وام دهندگان در برابر ضررهای مربوط به املاک تجاری بهتر از املاک مسکونی محافظت می شوند. همچنین، بیشتر بدهی‌های املاک تجاری، وام‌های بانک‌ها، به‌ویژه از بانک‌های کوچک‌تر است، زیرا مقررات، مؤسسات بزرگ را از اعطای وام منصرف می‌کند.

با این حال نباید از یاد برد که انتظارات در بازار املاک و مستقلات نقشی کلیدی و حیاتی دارد و اگر بنا باشد که درگیری های زیر پوستی چین و آمریکا در بخش اقتصاد ادامه یابدو اختلافات به سطح ضربه زدن ولو با آسیب دیدن برسد، می تواند، حرکتی دومینویی را آغاز کند به ویژه آن که هنوز خاطره بانک سیلیکون ولی از خاطره ها پاک نشده است.

رئیس فدرال رزرو : بر روی مشکل بازار پریشان املاک تجاری سال ها کار خواهیم کرد و این یک مشکل بزرگ است، اگرچه می تواند کنترل شود ولی این احتمال وجود دارد که بر بانک های کوچک یا منطقه ای تأثیر بگذارد

بینش ها و پیش بینی ها

در خردادماه امسال (ژوئن ۲۰۲۳) چند ماه پس از اینکه جروم پاول، رئیس فدرال رزرو، اقدامات خارق‌العاده‌ای را برای جلوگیری از سرایت بحران بانکی پس از فروپاشی بانک سیلیکون ولی انجام داد، گفت که بر املاک تجاری و تأثیر آن بر سیستم بانکی نظارت دارد.

پاول در مصاحبه اخیر با سی بی اس با اشاره به اینکه بازار پریشان املاک تجاری شروع به تأثیرگذاری بر بانک ها کرده است، گفت: به نظر می رسد این مشکلی است که سال ها روی آن کار خواهیم کرد و این یک مشکل بزرگ است، اگرچه می تواند کنترل شود ولی این احتمال وجود دارد که بر بانک های کوچک یا منطقه ای تأثیر بگذارد.

وی در عین حال تاکید کرده که این موضوع شامل عناصری از یک بحران نیست که در گذشته شاهد آن بودیم، مثلاً با بحران مالی جهانی، اما برخی بانک‌ها هستند که به دلیل نابسامانی‌ها مجبور به تعطیلی یا ادغام خواهند شد. او معتقد است که این بانک های کوچکتر هستند که متحمل ضرر خواهند شد.

گرانت کاردون، موسس و مدیر عامل شرکت سرمایه گذاری املاک و مستغلات کادوم کپیتال « Cadon Capital»، معتقد است که فدرال رزرو گستردگی مشکلات بانک های منطقه ای و تجاری و آنچه مربوط به آنهاست را پنهان می کند و نشان می دهد که این مشکل به صدها بانک در سراسر کشور خواهد رسید

به گزارش سایت ارقام، سیموس نالی، مدیرعامل شرکت نرم‌افزاری مدیریت املاک و مستغلات Turbo Tenant، معتقد است که بازار املاک تجاری تأثیر زیادی بر بانک‌ها، به‌ویژه بانک‌های منطقه‌ای دارد، زیرا صاحبان املاک و مستغلات یا شرکت‌های محلی بیشتر به دنبال وام‌دهی از بانک‌های کوچک هستند تا موسسات مالی بزرگ. او انتظار دارد که چند بانک منطقه ای درهای خود را در سال جاری ببندند.

او همچنین انتظار دارد که بانک‌های بزرگ شروع به خرید برخی از بانک‌های کوچک‌ترمی کنند که نمی‌توانند به تعهدات خود عمل کنند و یا در بازار ماندگار شوند.

در حالی که گرانت کاردون، موسس و مدیر عامل شرکت سرمایه گذاری املاک و مستغلات کادوم کپیتال « Cadon Capital»، معتقد است که فدرال رزرو گستردگی مشکلات بانک های منطقه ای و تجاری و آنچه مربوط به آنهاست را پنهان می کند و نشان می دهد که این مشکل به صدها بانک در سراسر کشور خواهد رسید.

تام کالینز، رئیس بانکداری تجاری در شرکت مشاوره وست مونوری پارتنرز « West Monori Partners» نیز در این باره گفته است: بانک های منطقه ای قطعا نقطه شروعی برای مشکلات مربوط به بازار املاک تجاری هستند، اما ممکن است بانک های بزرگ نیز تحت تاثیر قرار گیرند، اما او معتقد نیست که اکنون زمان نگرانی و وحشت از بحران بانکی در امریکا فرا رسیده است.