قدرالسهم به چه معناست؟ (شرایط محاسبه قدرالسهم زمین و آپارتمان)

به گزارش بازار، زمانی که سروکارتان برای خرید و فروش ملک به املاکی‌ها بیفتد، متوجه می‌شوید که این کار چندان ساده و آسان هم نیست و چندوچونی دارد که باید از آن‌ها مطلع باشید. درواقع فروش و یا خرید هر ملک، قوانین خاص خود را داشته و براساس شرایطی که دارد، قیمت‌گذاری می‌شود. بنابراین چنانچه برای فروش ملک خود اقدام می‌کنید، باید با آگاهی کامل از شرایط ملک، قیمتی را برای آن در نظر بگیرید. به‌عنوان مثال، «قدرالسهم» یکی از اصطلاحاتی است که در خرید و فروش خانه‌های آپارتمانی به فراوانی مورد استفاده قرار می‌گیرد، به همین خاطر افرادی که در شهرهای شلوغ و پرجمعیت زندگی می‌کنند، به‌سبب رواج آپارتمان‌نشینی، بیشتر با این موضوع مواجه هستند. اگر این اصطلاح به گوش شما هم خورده اما معنای آن را نمی‌دانید، همراه ما باشید تا صفر تا صد قدرالسهم ملک را به شما توضیح دهیم.

قدرالسهم چیست؟

زمانی که می‌خواهید یک واحد آپارتمانی را بفروشید، قیمتی که برای واحد شما در نظر گرفته می‌شود، درواقع قیمت خود واحد است و ارتباطی به زمین ملک ندارد. با این حال هر یک از واحدهای یک ساختمان، در زمینی که ساختمان در آن بنا شده نیز سهمی دارند که در حالت عادی و در هنگام خرید و فروش به‌کار نمی‌آید. به عبارت دیگر، هنگام معاملهٔ ملک، ارزش خانه در نظر گرفته می‌شود و نه ارزش زمین آن. از سوی دیگر زمانی که بخواهید خانه‌ای را تخریب کنید و یا آپارتمان موروثی را تقسیم ارث کنید، خواهید دید که چیزی به نام «قدرالسهم» مطرح می‌شود. همان‌طور که گفته شد، هر واحد از یک خانه که غالباً آپارتمانی است، در زمین آن ملک نیز سهمی دارد که به آن قدر السهم گفته می‌شود. به هر میزان که قدر السهم خانه‌ای بیشتر باشد، طبیعتاً ارزش خانه در مواردی مثل تخریب خانه و یا انحصار ورثه بیشتر خواهد شد. توجه داشته باشید که برای خرید و فروش خانه، قدر السهم تأثیر چندانی در قیمت ملک نخواهد داشت؛ اما اگر در شرایط گفته‌شده قرار بگیرید، قدر السهم بیشتر یک امتیاز محسوب می‌شود. نکتهٔ قابل ذکر دیگر این است که طبیعتاً با افزایش زیر بنای ملک، سهم هر واحد از کل ارزش زمین نیز افزایش پیدا می‌کند.

نحوهٔ محاسبه قدرالسهم ملک

قدرالسهم ملک درواقع یک نسبت میان واحدهای مختلف یک مجتمع است. هر واحدی که متراژ بیشتری داشته باشد، طبیعتاً قدر السهم بیشتری نیز خواهد داشت. به‌عنوان مثال، اگر در یک آپارتمان واحدهای شمالی ۲۰ متر اضافه‌تر از واحدهای جنوبی داشته باشند، قدر السهم واحدهای شمالی بیشتر از سایر واحدها خواهد بود. برای محاسبهٔ میزان قدر السهم باید به نسبت‌ها توجه کرد. اگر بخواهیم این مورد را برای یک ملک محاسبه کنیم، به متراژ زمین ملک و متراژ تک‌تک واحدها نیاز خواهیم داشت. در ملک‌هایی که تمام واحدها متراژ یکسانی دارند، محاسبهٔ قدر السهم به‌راحتی انجام می‌شود. کافی است متراژ زمین را بر تعداد واحدها تقسیم کنید:

قدرالسهم زمین = تعداد کل واحدها ÷ متراژ زمین ساختمان

در حالتی که متراژ واحدها با هم یکسان نباشد، داستان کمی فرق می‌کند. همان‌طور که گفته شد، هر واحد به‌نسبت متراژی که دارد، از زمین ملک سهم خواهد داشت. بنابراین در متراژهای نامساوی نمی‌توان از فرمول بالا استفاده کرد. در این حالت باید متراژ زمین ساختمان را در متراژ واحد مدنظر ضرب کرده و سپس آن را بر مجموع متراژ تمام واحدهای ساختمان تقسیم کنید تا قدر السهم واحد به‌دست آید:

قدرالسهم زمین =  جمع مساحت کل واحدها ÷ (متراژ واحد * متراژ ساختمان)

از این فرمول می‌توانید برای هر واحد مسکونی، تجاری و... استفاده کنید و محدودیتی دربارهٔ آن وجود ندارد. بیایید با یک مثال، موضوع را تکمیل کنیم. در نظر بگیرید که در یک زمین ۵۰۰متری، ۴ واحد ۳۰۰متری ساخته شده‌است. در این حالت چون متراژ واحدها با هم برابرند، قدر السهم هر یک از آن‌ها برابر با ۱۲۵ متر خواهد بود. حال اگر در این زمین، ۳ واحد ۳۰۰متری و ۱ واحد ۲۵۰متری ساخته شده باشد، قدر السهم واحد ۲۵۰متری به تقریب برابر با ۱۰۸ متر می‌شود.

آیا قدرالسهم در سند ذکر می‌شود؟

به‌طورکلی باید گفت که قدرالسهم ملک در سند آن قید می‌شود؛ مگر در موارد خاص. در حقیقت در هر زمینی، مالکین واحدهای مختلف سهمی از زمین یا به اصطلاح عرصه خواهند داشت که همان قدرالسهم زمین است؛ اما درمورد زمین‌های وقفی، داستان فرق می‌کند. افرادی که در املاک وقفی ساکن هستند، تنها صاحب ملک خواهند بود و سهمی از زمین ملک ندارند. مالک زمین در این حالت اوقاف خواهد بود. نهایتاً در سند این ملک‌ها چیزی به نام قدر السهم نیز وجود نخواهد داشت. در سایر موارد «قدر السهم از مشاعات» نشان‌دهندهٔ سهم واحد از عرصه خواهد بود.

تأثیر پارکینگ و انباری بر قدرالسهم

اگر در سند ملک شما از مالکیت پارکینگ یا انباری صحبتی شده باشد، در محاسبهٔ قدر السهم نیز می‌توان آن‌ها را در نظر گرفت. در غیر این صورت، در محاسبه در نظر گرفته نمی‌شوند. نکتهٔ مهمی که باید در این مسئله در نظر داشته باشید این است که ارزش فضاهای غیرمسکونی متعلق به یک واحد، از ارزش هر متر از فضای مسکونی کمتر است و با نسبتی نظیر یک‌دهم یا یک‌بیستم در نظر گرفته می‎‌شود. به همین خاطر حتی اگر بخشی از قدر السهم در نظر گرفته شود، ارزش کمتری خواهد داشت.

کلام آخر

این روزها بسیاری از پرونده‌ها مرتبط با این موضوع، بر سر تعیین قدر السهم ایجاد شده‌اند و از آنجایی که قانون واضح و مشخصی دربارهٔ آن وجود ندارد، مشکلات زیادی در این زمینه بروز پیدا می‌کنند. پیش از آن‌که نسبت‌به خرید یک ملک اقدام کنید، بد نیست اطلاعات خود را در خصوص مواردی نظیر قدرالسهم آپارتمان افزایش دهید تا درنهایت به مشکل نخورید. قدرالسهم آپارتمان‌هایی که متراژ عرصه بیشتری دارند و تعداد واحدهای کمتری در آن‌ها ساخته شده‌است، بیشتر خواهد بود و زمینی که در اختیار شماست، ارزش بیشتری خواهد داشت. اگر روزی بخواهید ساختمان را تخریب و یا تقسیم کنید، واحدی که قدر السهم بیشتری داشته باشد، سرمایهٔ بیشتری نیز خواهد داشت.