حال تولید آپارتمان خوب نیست! | کسری یک میلیون مسکن در تهران؛ نقش دولت و شهرداری در افت ساخت و ساز

بازار؛ گروه راه و مسکن: استعفای وزیر راه و شهرسازی در این برهه از زمان باعث شد تا قطار کُند تولید مسکن بیش از پیش کُندتر شود. تاخیر در به نتیجه رسیدن طرح نهضت ملی مسکن تنها می تواند یک پیام داشته باشد و آنهم این است که فاصله تولید و عرضه مسکن از تقاضا بیش از پیش شده است.

خلیل محبت خواه مدیر کل راه و شهرسازی استان تهران معتقد است که در شهر تهران با مشکل کمبود یک میلیون واحد مسکونی رو به رو هستیم.

او می گوید: انتظار داریم که بانک ها، تعهدات خود در قبال پرداخت تسهیلات نوسازی مسکن را جدی تر بگیرند و به آن عمل کنند تا جریان تولید مسکن با اولویت بافت فرسوده ادامه پیدا کند.

اگر چه آمارها نشان می دهد که کاهش ساخت و ساز در دولت آقای حسن روحانی باعث شد که امروزه میزان عرضه خیلی کمتر از تقاضا باشد اما در همان روزها نیز بانک ها به بخش مسکن بی توجهی می کردند. به نحوی که در حال حاضر حدود ۶ میلیون واحد مسکونی کم داریم. در حقیقت، حالا که قیمت خانه تا این حد گران شده است و دیگر به سختی می توان خانواده ای را پیدا کرد که توان خرید خانه داشته باشد، می بینیم که سیاست های غلط دولت ها در ساخت مسکن چقدر می تواند منجر به تورم شده و حتی روی بازار اجاره مسکن نیز اثر بگذارد.

بر اساس قانون جهش تولید مسکن، بانک ها موظف هستند که برای جبران عقب ماندگی بخش مسکن، بانکها بخشی از اعتبارات خود را تا سقف سالی ۳۶۰ هزار میلیارد تومان در این بخش هزینه کنند و پروژه نهضت ملی مسکن را تامین مالی کنند. اما طبق گفته مسئولان و نمایندگان مجلس به جز بانک مسکن، سایر بانک ها از انجام این ماوریت خودداری می کنند.

بر اساس گزارش هایی که در خصوص ۶ ماه اول سال ۱۴۰۱ منتشر شده، رقم تسهیلاتی که از سوی بانک ها به طرح نهضت ملی مسکن تخصیص داده شده است، معادل ۱۶ هزار میلیارد تومان بوده است. به عبارت دیگر، از زمان ابلاغ قانون جهش تولید مسکن؛ تنها ۱۸ هزار میلیارد تومان تسهیلات به ساخت مسکن اختصاص داده شده است.

محمد رضا رضایی کوچی رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با اشاره به اینکه بانک ها برای ساخت مسکن تسهیلاتی ارائه نمی کنند و البته سازمان برنامه و بودجه نیز منابع لازم را تخصیص نمی دهد می گوید: امروز صندوق ملی مسکن که قرار بود پشتوانه خوبی برای بخش مسکن و حوزه ساخت و ساز باشد خالی است. از این رو چطور می توان با این وضعیت برای متقاضیان خانه ساخت. همگی این مسائل باعث شده ما این روزها در حوزه مسکن شرایط خوبی نداشته باشیم.

اما سوال این است که چرا و به چه علت شهر تهران که منبع سرمایه گذاری در بخش مسکن است باید اینطور و به این شکل با کمبود یک میلیون واحد مسکونی مواجه باشد؟

ایرج رهبر عضو هیات مدیره کانون انبوه سازان در پاسخ به این پرسش و دلایل آن می گوید: ابتدا باید عرض کنم که قدرت خرید متقاضیان مسکن با قیمت این روزهای واحدهای مسکونی متوازن نیست و این خود می تواند دلیل محکمی برای عدم استقبال سازندگان مسکن از ساخت و ساز باشد.

او با تاکید بر اینکه عدم فروش واحدهای مسکونی ساخته شده از یک سو و عدم تامین سرمایه مورد نیاز سازندگان از این روش موجب شده تا اغلب سازندگان مسکن ترجیح دهند وارد ساخت و ساز نشوند ادامه داد: وقتی ساخت و ساز توسط بخش خصوصی افت کند مطمئنا کمبود یک میلیون واحد مسکونی دور از انتظار نخواهد بود. اما سوال این است که چرا باید سیاستها به این شکل باشد که عوارض ساختمانی، مالیات، بیمه و حتی عوارض های شهرداری و صدور پروانه ساختمانی تا این حد افزایش یابد که سازندگان مسکن را دچار مشکل کند؟

رهبر با تاکید بر اینکه بخش خصوصی دارای توانمندی بالایی در ساخت و ساز است و آنرا بارها و در طرح مسکن مهر به نمایش گذاشته و ثابت کرده است اضافه کرد: طولانی شدن صدور مجوزها و پروانه ساختمانی به یک سال نمونه واقعی در مشکلات موجود در ساخت و ساز است. حتی در پروژه مهم نهضت ملی مسکن با وجود تمام حمایتهای دولتی می بینیم که شهرداریها در این خصوص همکاری نمی کنند. حال وقتی حال تولید مسکن خوب نیست و توان و قدرت خرید طرف تقاضا نیز پایین است قطعا کمبود تولید مسکن می تواند به خوبی خود را نشان دهد.

آمارها نیز نشان می دهند که این روزها واقعا حال بخش مسکن و تولید آپارتمان خوب نیست چرا که در دولت دوازدهم و در سال ۹۰ و ۹۱، تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده از سوی شهرداری تهران به ۵۰ هزار فقره نیز رسیده بود اما در سال ۹۹ و طبق آمارهای اعلام شده از سوی شهرداری تهران تعداد پروانه های ساختمانی به ۸ هزار تا ۸۵۰۰ فقره رسیده است و اگر این روند را پیگیری کنیم به خوبی مشخص خواهد شد که وضعیت صدور پروانه ساختمانی نمی تواند در دو سال گذشته بهتر شده باشد و قطعا نزولی بوده است.

اما با این وجود هنوز هم بخش مسکن و صنعت ساختمان به عنوان محرکه بخش اقتصاد نامیده می شود و کارشناسان بر این باور هستند که اگر قرار است اقتصاد کشور به حرکت بیافتد دولت ناگزیر است که بخش مسکن را با اعمال سیاستهای تشویقی به حرکت وادار کند.

خشایار باقرپور مدیر عامل اتحادیه تعاونی های عمران تهران در خصوص سیاست های توقف تولید مسکن در دولت های پیشین و همچنین در دو سال گذشته معتقد است: چه بخواهیم چه نخواهیم فضای بخش خصوصی اقتصاد کشور متاثر از بخش دولتی است. همه به خوبی می دانند که ۹۰ درصد تولید مسکن توسط بخش خصوصی انجام می شود پس اگر حال و روز بخش خصوصی خوب نباشد و سنگ اندازی و سیاستهای نادرست دولتی پیش پای بخش خصوصی باشد بدون شک افت تولید مسکن نمی تواند تعجب برانگیز باشد.

وی می گوید: در زمان دولت روحانی، صنعت ساختمانی سازی تا حد خیلی زیاد قفل شد. به نحوی که در طول دوره ۸ ساله، دچار انباشت ۶ میلیون تقاضا برای مسکن بودیم. به این ترتیب تناسب میان عرضه و تقاضا از بین رفت و حالا هم نمی توان انتظار داشت که طرح نهضت ملی مسکن معجزه کند و تاثیر عجیب و غریبی روی تولید و عرضه مسکن و حتی کاهش قیمت مسکن داشته باشد.

به هر سوی وقتی مدیر کل راه و شهرسازی استان تهران می گوید در شهر تهران با مشکل کمبود یک میلیون واحد مسکونی رو به رو هستیم و بانک ها باید به جریان تولید مسکن با اولویت بافت فرسوده توجه کنند به عمق فاجعه و بی توجهی دولت و بانک ها به بخش مسکن پی خواهیم برد.

هر چند محمد آئینی معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیر عامل شرکت بازآفرینی شهری ایران مدعی است که توجه ویژه ای به نوسازی بافت فرسوده شده است و به عنوان یکی از چهار چالش اصلی بخش مسکن و شهرسازی در سند تحول مردمی محسوب شده است اما کارشناسان و سازنده های بخش خصوصی معتقد هستند که توجه به بخش بافت فرسوده نه در دولت های قبلی بلکه در دولت سیزدهم نیز به فراموشی سپرده شده است.

انبوه سازان و سازندگان مسکن در سطح گسترده بر این باور هستند که تغییر شرایط اقتصادی و افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز طی دو سال گذشته، عملا جذابیت سرمایه‌گذاری ساختمانی در مناطق فرسوده و کم‌برخوردار شهرها را برای انبوه‌سازان و سرمایه‌گذاران بیرونی بافت کاهش داده است.

به هر سوی به نظر می رسد که بسته‌ها و محرک‌های تشویقی مناسبی که سال های گذشته برای جذب سرمایه‌گذاران ساختمانی در این مناطق پیش‌بینی شده به نوعی کارآمدی خود را از دست داده اند و حتی بسته های تشویقی دولت سیزدهم نیز در چند ماه گذشته نتوانسته این بخش را از بی تفاوتی و عدم استقبال سازندگان و ذینغعان رهایی بخشد.

حال برای بهتر شدن اوضاع ساخت و ساز اگر چه به کرّات توسط کارشناسان عنوان شده است اما بازهم عنوان می شود که مادامی که بخش خصوصی با بسته های تشویقی و حمایت های مالی توسط بانک ها و صندوق های املاک و مستغلات تامین مالی نشوند و ابتدا بخش عرضه و سپس بخش تقاضا تقویت و حمایت نشود فاصله بخش عرضه و تولید با بخش تقاضا بیشتر و بیشتر خواهد شد!