به گزارش بازار به نقل از بازار سرمایه ایران، تأمین نقدینگی برای سازندگان و تولیدکنندگان مسکن همواره یکی از بحث‌های اصلی صنعت ساختمان ایران و به‌خصوص بازار مسکن بوده است که هر بار راهکاری موقتی برای آن معرفی شده؛ اما هیچ‌گاه قادر به حل ریشه‌ای مشکلات این حوزه نبوده است. در این میان، از حدود ۲ دهه پیش، طرح تأمین مالی حوزه مسکن از طریق انتشار اوراق سلف موازی استاندارد در بازار سرمایه نیز ارائه‌شده که هربار به‌دلیلی به مرحله اجرا نرسیده است؛ حالا اما، مقدمات استفاده از این ابزار مدرن برای ایجاد بستر مطمئن سرمایه‌گذاری برای متقاضیان مسکن و همچنین تأمین یک منبع شفاف و مساعد برای سازندگان صنعت ساختمان فراهم آمده است که به‌زودی توسط بورس کالای ایران و تحت نظارت سازمان بورس رونمایی و فعال خواهد شد.
یک انبوه‌ساز در صف فروش متری
معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران می‌گوید: طرح فروش متری مسکن در قالب قرارداد سلف موازی استاندارد به هیأت پذیرش بورس کالای ایران ارسال شده و بررسی‌های لازم نیز روی آن صورت گرفته است؛ اما اجرای این طرح نیازمند اعمال تغییراتی در دستورالعمل سلف موازی استاندارد بود که توسط سازمان بورس در حال اقدام است.
علیرضا ناصرپور می‌افزاید: به‌محض اتمام فرایند تغییر دستورالعمل سلف موازی استاندارد در سازمان بورس، بحث انتشار این اوراق آماده اجراست و اوراق مورد تقاضای این حوزه بعد از تأیید هیأت پذیرش قابل‌انتشار خواهد بود.
وی می‌گوید: درخواست اصلی انتشار اوراق سلف موازی استاندارد برای تأمین مالی حوزه مسکن، توسط یکی از شرکت‌های انبوه‌سازی گروه سرمایه‌گذاری مسکن به بورس کالای ایران ارسال شده که قرار است برای یک پروژه ساختمانی در استان تهران و در قالب قرارداد سلف پیش‌فروش شود.
به گفته ناصرپور، مقدار مدنظر این انبوه‌ساز برای مرحله اول انتشار اوراق شامل ۲ بلوک از این پروژه مسکونی مشتمل بر ۸۸ واحد آپارتمان است.
اوراق سلف در رکود و رونق مسکن
اوراق سلف موازی استاندارد ابزاری است که هم برای متقاضیان خرد مسکن امکان خرید تدریجی مسکن را فراهم می‌آورد و هم تأمین مالی سازندگان و انبوه‌سازان را تسهیل خواهد کرد؛ اما رکودی‌شدن فضای بازار مسکن، یکی از عواملی است که می‌تواند میزان تقاضا از این اوراق را تحت‌تأثیر قرار دهد و دورنمای فروش قابل‌توجه این اوراق را متأثر کند.
معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران نیز اثرگذاری رکود و رونق بازار مسکن بر وضعیت فروش این اوراق را تأیید می‌کند، اما معتقد است به‌واسطه اینکه سررسید این اوراق ۳ ساله است، همچنان می‌تواند طیف گسترده‌ای از سرمایه‌گذاران بلندمدت را جذب کند.
نکته دیگری که ناصرپور در مورد اوراق سلف موازی استاندارد برای تأمین مالی حوزه مسکن یادآوری می‌کند، این است که در معاملات سلف ارتباط مستقیم‌تری میان سرمایه‌گذار و واحد سرمایه‌پذیر برقرار می‌شود و برخلاف ساختار صندوق‌های زمین و ساختمان که سرمایه‌گذار مالک تعدادی از واحدهای صندوق می‌شد، در این طرح سرمایه‌گذار به‌صورت مشاع در کل پروژه سهم دارد و متراژ مشخصی از آن را خریداری می‌کند؛ از این‌رو جذابیت بیشتری برای سرمایه‌گذاری وجود دارد.
تلاش برای تضمین قدرت خرید
معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نیز در این باره می‌گوید: اوراق سلف موازی استاندارد یا همان فروش مسکن متری تحت نظارت سازمان بورس، راهکار مطمئنی برای سرمایه‌گذاری و تأمین سرمایه خریدار و سازنده است و به تضمین قدرت خرید آن دسته از متقاضیان مسکن که سرمایه لازم برای خرید یک واحد مسکونی را ندارد، کمک می‌کند.
محمود محمودزاده با اشاره به اینکه انتشار اوراق سلف با هدف کمک به متقاضیان مسکن و همچنین سازندگان طراحی شده و به‌زودی رونمایی خواهد شد، می‌افزاید: از طریق خرید این اوراق، متقاضیان مسکن می‌توانند در چند مرحله نسبت به خرید یک واحد مسکونی یا تأمین مالی تولید آن مسکن اقدام کنند، زیرا هم‌اکنون این مشکل وجود دارد که برای بیشتر خانوارها تأمین هزینه‌های تهیه یک مسکن دشوار است، بنابراین خانوارها با پس‌انداز و سرمایه‌گذاری پول خود از طریق خرید اوراق سلف بازار مسکن، می‌توانند در بخشی از سود خرید یک واحد مسکونی سهیم شده و ارزش پول خود را حفظ کنند.
معاون وزیر راه و شهرسازی معتقد است: انتشار اوراق سلف و خرید آن توسط متقاضیان این ویژگی را دارد که چنانچه تلاطمی در بازار مسکن ایجاد شود، ارزش پول متقاضیان مسکن حفظ شود و درعین‌حال این روش سرمایه‌گذاری مطمئنی برای متقاضیان واقعی مسکن است که از این طریق متقاضیان می‌توانند اطمینان حاصل کنند که مسائل حاشیه‌ای برای آنها رخ نمی‌دهد، زیرا همه این مراحل با نظارت سازمان بورس انجام می‌شود و موضوع انتشار اوراق سلف به شکل شفاف از نظر قانونی پیش خواهد رفت.
سازوکار سرمایه‌گذاری در مسکن متری
سازوکار انتشار اوراق سلف موازی استاندارد به این صورت است که یک سازنده مجوزهای لازم برای ساخت‌وساز را از شهرداری و سایر سازمان‌های مربوطه دریافت کرده و برای تأمین سرمایه موردنیاز خود در یک پروژه مسکونی مشخص، درخواست خود را به هیأت پذیرش بورس ارسال می‌کند و بعد از تأیید این درخواست، اجازه انتشار اوراق سلف موازی استاندارد برای تأمین مالی آن پروژه صادر می‌شود و متقاضیان سرمایه‌گذاری با خرید این اوراق، مستقیما، در آن پروژه سرمایه‌گذاری می‌کنند. در پایان سازنده باید در زمان سررسید، براساس تعهدی که در زمان انتشار اوراق داشته، دین خود را در قبال تمامی اوراق منتشرشده ادا کند تا بتواند پروژه ساخته‌شده را مالک شود. بسته به تعهدی که سرمایه‌پذیر در زمان انتشار اوراق سلف موازی استاندارد ارائه می‌دهد، مکانیسم‌های تسویه اوراق نیز مشخص خواهد شد که چند حالت خواهد داشت. به‌عنوان‌مثال، در یکی از حالت‌ها، فروشنده در ابتدای قرارداد متعهد می‌شود که اگر شما اوراق واحدی را مثلا متری ۱۰ میلیون تومان خریداری کردید، بعد از اتمام پروژه به‌عنوان‌مثال، آن را از شما متری ۱۵میلیون تومان بازخرید کند. در حالت دوم، فرد سازنده در قرارداد متعهد شود که در پایان دوره، واحد را براساس قیمت روز از سرمایه‌گذار بازخریداری کند. همچنین در مکانیسم دیگری، اگر یک واحد بنا به دلایلی در بازار اصلی مشتری نداشت، معاملات آن در بازار فرعی انجام شود.
نظر شما