تغییر رفتار مالکان با اجرای مالیات بر خانه های خالی

بازار؛ گروه راه و مسکن: با تصویب دو فوریت اخذ مالیات از خانه های خالی از سکنه در ماه گذشته توسط نمایندگان مجلس، نوید روزهایی بدون التهاب در بازار مسکن را داد و این گمانه زنی را ایجاد کرد که آیا در سالهای آینده می توان امیدوار شد که رفتار مالکان تغییر کند؟

آنطور که از جزئیات طرح مالیات بر خانه های خالی از سکنه و نیت نمایندگان مجلس بر می آید این است که این طرح می خواهد به تکمیل اطلاعات مربوط به واحدهای مسکونی کشور و تسریع روند شناسایی خانه های خالی کمک کند. اما هدف چیز دیگری است و آن هم رفتار معقول مالکان و در نهایت تسریع ورود واحدهای مسکونی ساخته شده به بازار است.

در ماده قانونی که به این منظور در سال ۹۴ و در جریان اصلاح قانون مالیات های مستقیم در خصوص اخذ مالیات از خانه های خالی به تصویب رسید، اما تاکنون اجرایی نشده است، نرخ دریافت مالیات از خانه های خالی بود که به نظر می رسد نرخی بازدارنده نبود.

مالیات سالانه یک واحد مسکونی معمولی در غرب تهران در سال اول
سید احسان خاندوزی نایب رییس کمیسیون اقتصادی مجلس با تاکید بر اینکه پایه دریافت این مالیات درآمد حاصل از اجاره آن واحد در نظر گرفته شده بود که نرخی بازدارنده و موثر برای ترغیب مالکان این خانه ها به عرضه آن ها به بازار مسکن محسوب نمی شود می گوید: در طرح کمیسیون اقتصادی این نرخ به میزان شش برابر درآمد حاصل از اجاره در سال اول خالی ماندن واحد، ۱۲ برابر در سال دوم و ۱۸ برابر در سال سوم افزایش یافته است. براین اساس به طور تقریبی مالیات سالانه یک واحد مسکونی معمولی در غرب تهران در سال اول خالی ماندن معادل رقمی حدود ۵۰ میلیون تومان برآورد می شود.

خاندوزی همچنین دلیل دوم ورود مجلس به برنامه دریافت مالیات از خانه های خالی را ایجاد الزام برای تکمیل اطلاعات مربوط به واحدهای مسکونی کشور و تسریع روند شناسایی خانه های خالی عنوان کرد.

درج تنها یک سوم واحدهای مسکونی کشور در سامانه املاک
بنابراین گزارش، به رغم گذشت ۶ ماه از رونمایی و راه اندازی سامانه املاک و اسکان کشور که قرار بود اطلاعات مربوط به همه واحدهای مسکونی در آن درج شده و از طریق برقراری لینک اطلاعاتی با سازمان ها،نهادها و دستگاه هایی که به هر طریق اطلاعات مرتبط با این موضوع را در اختیار دارند خانه های خالی شناسایی شوند، اما تاکنون تنها اطلاعات یک سوم واحدهای مسکونی کشور در آن درج شده است.

این در حالی است که همکاری دستگاه های مربوط در این زمینه بسیار کم و محدود است.کمیسیون اقتصادی مجلس در طرح خود، کارکنان و مدیران این دستگاه ها را ملزم به همکاری کرده است و عدم همکاری در این زمینه به منزله جرم تلقی شده و در صورتی که این عدم همکاری اثبات شود، مدیران و کارکنان کم کار به انفصال موقت از خدمات دولتی محکوم خواهند شد.

قانون مالیات های مستقیم باید اصلاح شود
صدیف بدری عضو کمیسیون عمران مجلس در گفت و گو با خبرنگار بازار در پاسخ به این پرسش که نقش و تأثیر اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی بر کنترل بازار مسکن می گوید: قطعا قانون مالیات های مستقیم باید اصلاح شده و تمام مساکن خالی مشمول قانون اخذ مالیات شوند.

وی با اشاره به اینکه با اخذ مالیات واحدهای مسکونی خالی در اختیار افراد کم درآمد قرار خواهد گرفت افزود: می توان تمام این موارد را در زمان تدوین قانون مالیات بر عایدی سرمایه مسکن در نظر گرفت. اما اولویت بازار مسکن در این روزها اجرای قانون مالیات بر عایدی سرمایه مسکن است که می تواند به کاهش دلال بازی در این حوزه منتج شود.

وی با اشاره به اینکه دو روز پیش در نشست  کمیسیون عمران مجلس بر ضرورت اخذ مالیات از عایدی سرمایه مسکن و مالیات بر نقل و انتقالات به عنوان یکی از ابزارهای موثر مدیریت بازار مسکن تأکید شد گفت: در حال حاضر نگاه اغلب خریداران به بازار مسکن، نگاه سرمایه ای است، یعنی آن که افراد برای حفظ ارزش پول و کسب سود بیشتر اقدام به خرید مسکن می کنند. این موضوع تنها در صورتی مرتفع می شود که قانون مالیات بر عایدی سرمایه اجرایی شود.

وی ادامه داد: این اقدام موجب می شود که مسکن به خریداران واقعی بازار نرسد، از این رو باید سازوکاری اندیشیده شود تا مسکن به دلالان و سوداگران نرسد.

مرکز پژوهش های مجلس نیز امروز در گزارشی برای تقویت طرح اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم (مالیات بر خانه‌های خالی)، چند پیشنهاد جدید ارائه کرد

از سوی دیگر مرکز پژوهش های مجلس نیز امروز در گزارشی برای تقویت طرح اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم (مالیات بر خانه‌های خالی)، چند پیشنهاد جدید ارائه کرد. که بر اساس آن رفتار مالکان خانه‌های خالی از سکنه تغییر کند. 

بنابراین گزارش، نمایندگان مجلس و در راس آنها اعضای کمیسیون اقتصادی با تصویب دو فوریت اخذ مالیات از خانه های خالی از سکنه بسیار خوشبین هستند تا بتوانند با تغییر رفتار مالکان این واحدهای مسکونی را وارد بازار مسکن کند. 

در حال حاضر و طبق آمارهای استخراج شده در سال ۹۵ بالغ بر ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور داریم که ۵۰۰ هزار واحد مسکونی آن مربوط به استان تهران است. اگر چه وجود این عدد نشان می دهد که حدود ۱۲ درصد واحدهای مسکونی در کشور خالی است و شاید عدد بالایی باشد اما به گفته برخی کارشناسان اقتصادی و فعالان بازار مسکن وجود خانه های خالی از سکنه برای جابجایی بهتر متقاضیان مسکن یک موضوع عادی و ضروری است. البته این نرخ در کشورهای مختلف دنیا با توجه به وضعیت اقتصادی و همچنین تعادل بازار مسکن و اخذ مالیات و اجرای مالیات بر عایدی سرمایه، این نرخ حتی زیر ۴ درصد هم وجود خواهد داشت.

مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، در گزارشی با عنوان «اظهارنظر کارشناسی درباره طرح دو فوریتی اصلاح ماده (۵۴) مکرر قانون مالیات های مستقیم» به بررسی این طرح که به طرح مالیات بر خانه های خالی مشهور بوده و در حال بررسی در صحن مجلس شورای اسلامی است، پرداخته است.

در متن طرح پیشنهادی، نحوه مطالبه و وصول این مالیات توسط سازمان مشخص نشده است. بدین منظور پیشنهاد می‌شود که تبصره ای با این مضمون به طرح اضافه شود که طبق آن سازمان امور مالیاتی مکلف شود تا پایان خرداد ماه هر سال نسبت به اعلام مالیات متعلق اشخاص مشمول این ماده اقدام نماید و اشخاص مشمول مکلف به پرداخت مبالغ مذکور تا پایان مرداد ماه گردند. همچنین اضافه گردد در صورت عدم پرداخت، مالیات متعلق به موجب برگ مطالبه از اشخاص، مطالبه و وصول خواهد شد.

مالیات بر خانه‌های خالی صرفا برای شهرهای با جمعیت بالای ۱۰۰ هزار نفر در نظر گرفته شده است اما از آنجا که پدیده خانه‌های خالی در شهرهای با جمعیت کمتر از ۱۰۰ هزار نفر نیز وجود دارد، پیشنهاد می شود مالکان املاک مسکونی در کلیه مناطق شهری مشمول این مالیات قرار بگیرند

در طرح مذکور، مالیات بر خانه‌های خالی صرفا برای شهرهای با جمعیت بالای ۱۰۰ هزار نفر در نظر گرفته شده است اما از آنجا که پدیده خانه‌های خالی در شهرهای با جمعیت کمتر از ۱۰۰ هزار نفر نیز وجود دارد، پیشنهاد می شود مالکان املاک مسکونی در کلیه مناطق شهری مشمول این مالیات قرار بگیرند. اما از آنجا که ممکن است پیاده‌سازی این مالیات از لحاظ اجرایی در سال‌های ابتدایی در کلیه مناطق شهری دشوار باشد می‌توان در دو سال اول اجرای این قانون، املاک مسکونی در شهرهای با جمعیت زیر ۱۰۰ هزار نفر را از شمول این مالیات خارج کرد.

طبق ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌گردد عبارت است از کل مال‌الجاره پس از کسر ۲۵ درصد بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره با توجه به اینکه مالیات بر خانه‌های خالی نیز، ضریبی از مالیات بر درآمد اجاره در نظر گرفته شده است، الزام است در متن پیشنهادی تصریح گردد، هزینه‌ها و استهلاکات صدر ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، در مورد این پایه مالیاتی، کسر نخواهد شد. چراکه این ملک اجاره نرفته و استهلاک و هزینه‌ای نداشته است.

به منظور تقویت ضمانت اجرایی ثبت دقیق‌تر محل اقامت اشخاص، پیشنهاد می‌شود هزینه برق واحدهای مسکونی شهری که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان خالی شناسایی می‌شوند، با بالاترین تعرفه محاسبه شود

به منظور تقویت ضمانت اجرایی ثبت دقیق‌تر محل اقامت اشخاص، پیشنهاد می‌شود هزینه برق واحدهای مسکونی شهری که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان خالی شناسایی می‌شوند، با بالاترین تعرفه محاسبه شود. افزایش تعرفه برق این واحدها، منجر به این می‌شود که افراد انگیزه بیشتری پیدا کنند تا محل اقامت صحیح سکونتگاه واقعی خود را در سامانه اظهار کنند چرا که در غیر این صورت هزینه‌های برق ماهانه آنها افزایش زیادی پیدا خواهد کرد.

در جمع‌بندی گزارش مرکز پژوهش‌ها آمده است: بنابر آنچه بیان شد اصلاحات انجام شده جهت اجرای مالیات بر خانه‌های خالی گام رو به جلویی است خصوصا آن‌که بستر سامانه ملی املاک و اسکان می‌تواند بسیاری از خلاها درباره موضوع سکونت و مالکیت را حل کند و رفع این خلاها می‌تواند زمینه را برای اخذ مالیات بر درآمد اجاره و سایر پایه‌های مالیاتی فراهم سازد.