واکنش بازار مسکن به نرخ سود ۱۵درصد چه خواهد بود؟

خبرگزاری بازار- مدیران بانک های دولتی و خصوصی فارغ از اینکه این روزها اقتصاد و کسب و کار کشور به دلیل شیوع ویروس کرونا در چه وضعیتی قرار دارد در یک سکوت محض توافق کردند که نرخ سود بانکی از ابتدای اردیبهشت ماه جاری به ۱۵ درصد کاهش یابد. به عبارت دیگر توافق کردند که مصوبه بانک مرکزی  برای سال ۹۵ را عملیاتی کنند، البته این کاهش نرخ سود را باید به فال نیک گرفت چرا که با این اقدام سرمایه ها و نقدینگی کشور دیگر در بانکها حبس نشده و با توجه به نامگذاری سال جاری احتمالا  به جریان درامده و در صورت  تعریف و برداشتن گام های درست بعدی در سال «جهش تولید» به سمت تولید سوق پیدا خواهد کرد. اما سوال اینجاست که آیا نقدینگی که گفته می شود ار مرز ۲۲۰۰ هزار میلیارد تومان عبور کرده و اقتصاد به یک حالت نیمه تعطیل در آمده است آیا این سرمایه ها بعد از این توافق مثبت به سمت تولید کشیده می شود یا اینکه نقدینگی وارد فعالیتهای غیرمولد و یا ارز و سکه ویا خرید و فروش مسکن خواهد شد؟

 مسکن  در کشورما همواره یک کالای سرمایه ای در کشور محسوب می شود و  همواره یک مکان امن برای سرمایه گذاری محسوب می شده است پس سوالی که این روزها باید از کارشناسان و فعالان بازار مسکن پرسید این است که آیا با این اقدام مناسب «کاهش نرخ سود بانکی»  که می تواند با یک برنامه ریزی مناسب نقدینگی را به سمت تولید سوق دهد می تواند بر بخش  بازار مسکن و صنعت ساخت و ساز تاثیر داشته باشد؟ قطعا اگر بخش مسکن را موتور محرک اقتصاد کشور بدانیم باید گفت این کاهش نرخ سود برای بخش مسکن همچون شمشیری دولبه که یک سمتش مثبت و یک لبه دیگرش منفی  وبرنده  خواهد بود. جنبه مثبت آن رفتن سرمایه ها به جای فریز شدن در بانک ها به سمت تولید مسکن است و همانطور که بخش مسکن نشان می دهد عدم تعادل بازار مسکن که ناشی از کمبود تولید در مقابل عرضه است همواره در یک دوره جهار تا پنچ ساله جهش قیمت مسکن را به متقاضیان واقعی مسکن تحمیل می کند. اما جنبه منفی کاهش نرخ سود بانکی را می توان به ورود سرمایه ها به بازار برای خرید مسکن دانست.

پس وقتی در این شرایط خبری از دریافت مالیات بر عایدی سرمایه نیست و سفته بازان به راحتی در بازار جولان می دهند تا حدودی باید نگران این اقدام مثبت کاهش نرخ سود بانکی و تاثیر آن بر بخش مسکن بود.

مهمترین بازار رقیب مسکن، سپرده های بانکی است

در سال ۹۶ وقتی بانک مرکزی کاهش نرخ سود بانکی را دستوری اعمال کرد برخی بانک ها با ترفندهای مختلفی این مصوبه را به نوعی دور می زدند به همین دلیل بهروز ملکی تحلیلگر بازار مسکن در همان دوره معتقد بود که کاهش نرخ سود سپرده های بانکی از دو کانال، تقاضای مسکن را تحریک می‌کند. او معتقد است که با کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، انگیزه سپرده‌گذاری در بانک، کاهش یافته و بخشی از نقدینگی به سمت بازار مسکن روانه می شود و باعث تحریک تقاضای مسکن (خصوصا تقاضای سرمایه ای و سوداگرانه) و در نتیجه افزایش قیمت مسکن می‌شود.

این پدیده بر این مبنا استوار است که مسکن و حساب‌های پس‌انداز بانکی، دارایی‌های جایگزین هستند. از این‌ رو هر زمان که بازدهی یکی از این دو دارایی‌ کم می‌شود، تقاضا به سمت دارایی رقیب جریان می‌یابد. شایان توجه است که به اعتقاد بسیاری از صاحب‌نظران اقتصاد مسکن در ایران، مهم‌ترین بازار رقیب مسکن، سپرده‌های بانکی است.

بهروز ملکی معتقد است که نرخ سود تسهیلات بانکی ارتباط نزدیکی با نرخ سود سپرده‌های بانکی دارد. بر این اساس با کاهش نرخ سود سپرده‌ها، نرخ سود تسهیلات خرید نیز به تدریج کاهش یافته و تمایل خریداران برای پذیرش بدهیِ بالا و خرید خانه افزایش می‌یابد که این مسئله، تحریک بیش‌تر تقاضا (خصوصا تقاضای مصرفی) و در نهایت افزایش تدریجی قیمت مسکن را به دنبال دارد.

 این ادعا کارشناس مسکن دقیقا همان  سیاستی است که ممعولا  اقتصاد دانان در  هنگام رکود در حوزه سیاست های پولی اعمال می کنند تا مردم  نسبت به خرید کالا تحریک شوند.

 اولین اثر کاهش نرخ سود بانکی بر بازار اجاره بها است

اما در مجموع فعالان بازار می گویند که اثر کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی بر قیمت مسکن افزایشی ارزیابی می شود. البته برخی نیز می گویند که با کاهش سود سپرده‌های بانکی اتفاق خاصی در بازار مسکن روی نمی‌دهد. چرا که سرمایه‌گذار این بخش حداقل باید دو سال صبر کند تا بتواند به سودی که قطعا در مرز نرخ تورم است دست یابد.

برخی املاکی ها نیز معتقد هستند که با کاهش نرخ سود بانکی ابتدا اجاره‌بها درگیر می‌شود. به احتمال زیاد صاحبان خانه‌های اجاره‌ای با کاهش نرخ سود تصمیم می‌گیرند به‌جای رهن، مبلغ اجاره ماهانه را افزایش دهند. بنابراین وقتی بانک عامل به آنها سود کمتری بابت سپرده‌گذاری پرداخت کند مالکان سعی می‌کنند این وضعیت را با گرفتن اجاره ماهانه جبران کنند.

کاهش نرخ سود بانکی بلافاصله و به تنهایی موجب رشد قیمت مسکن نمی شود

اما حسام عقبایی نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک در گفت و گو با خبرنگار خبرگزاری بازار معتقد است که اصلاح ساختار اقتصادی صرفا با کاهش نرخ سود بانکی رخ نمی دهد بنابراین باید به این موضوع دقت داشت که تاثیر این کاهش بر بازار مسکن بلافاصله و سریع نخواهد بود.

وی افزود:با کاهش نرخ سود بانکی نقدینگی به سمت بازارهایی مثل طلا و ارز و در نهایت مسکن خواهد آمد اما آنچه که می توان در مورد آن اظهارنظر کرد این است که این اقدام مدیران بانک های دولتی و بخش خصوصی به تنهایی عامل گران شدن مسکن نخواهند بود بلکه سایر عوامل نیز دست به دست هم می دهند تا افزایش قیمت مسکن و حتی اجاره بها رخ دهد.

کاهش نرخ سود بانکی بر بازار مسکن تاثیرگذار خواهد بود

مهدی روانشادنیا کارشناس اقتصاد مسکن نیز در گفت و گو با خبرنگار خبرگزاری بازار بر خلاف اظهارات نایب رییس اتحادیه املاک می گوید:کاهش نرخ سود بانکی بخشی از نقدینگی را به سمت بازار سرمایه و بخشی را به سمت مسکن خواهد برد. نقدینگی در کوتاه مدت شاید به سمت بازار سرمایه برود اما قطعا در بلند مدت به دلیل اینکه مسکن یک نقطه امنی برای سرمایه گذاری محسوب می شود می تواند به سمت مسکن حرکت کند و این بخش را تحت تاثیر خود قرار دهد.

وی با اشاره به اینکه پیش بینی در خصوص بازار مسکن در این شرایط یک مقدار دشوار است اظهار داشت :به دلیل وجود انباشت تقاضای مسکن شاید در ماههای آتی کاهش نرخ سود بانکی قیمت های مسکن و اجاره بها را تحت تاثیر خود قرار دهد.

روانشادنیا تاکید کرد:باید کاهش نرخ سود بانکی را به فال نیک گرفت تا سرمایه ها به جای حبس در بانک ها به سمت تولید حرکت کند.

به نظر می رسد اولین بخشی که به کاهش نرخ سود بانکی واکنش نشان دهد همانا بازار اجاره بهای مسکن خواهد بود چرا که اکثر مالکان از طریق دریافت اجاره بها امرار معاش می کنند پس بنابراین در هنگام عقد مبایعه نامه به دریافت اجاره بها بیشتر تمایل نشان خواهند داد. و قیمتها نیز بسته به عرضه و تقاضا دستخوش تغییر و تحول خواهد شد.